Ricerca Aste Immobiliari

Le aste giudiziarie rappresentano lo specifico rimedio predisposto dall'ordinamento giuridico a fronte dell'insolvenza debitoria di una persona fisica o giuridica, al fine di assicurare la tutela satisfattiva delle ragioni creditorie: infatti, in forza dell'art. 2910 c.c., "il creditore, per conseguire quanto gli è dovuto, può far espropriare i beni del debitore, secondo le regole stabilite dal codice di procedura civile'. Il procedimento di espropriazione trova la sua naturale conclusione nella vendita forzata dei beni mobili e immobili sottoposti a pignoramento, con la conseguente destinazione del ricavato al soddisfacimento, totale o parziale, del credito tutelato sul piano esecutivo. In base alla disposizione dell'art. 503 c.p.c., "la vendita forzata può farsi con incanto o senza":

• La vendita senza incanto (o tramite commissionario, per i beni mobili) è una procedura di vendita che si apre con la pubblicazione dell'ordine di vendita, contenente l'indicazione del bene espropriato e del relativo prezzo minimo. Le offerte, presentate dagli interessati personalmente o a mezzo di procuratore speciale, consistono in dichiarazioni aventi ad oggetto l'ammontare del prezzo offerto, il tempo ed il modo del pagamento, nonché ogni utile elemento di valutazione: esse sono depositate in busta chiusa in cancelleria; dunque, tra gli offerenti non si instaura alcun rapporto diretto. Il giudice dell'esecuzione è chiamato a valutare le offerte, sentite le parti ed i creditori; nell'espropriazione immobiliare, salva restando la possibilità di disporre la vendita con incanto, in presenza di una pluralità di offerte il giudice indice, sull'offerta più alta, una gara ristretta, con partecipazione limitata ai soli offerenti;
• La vendita con incanto è una procedura di vendita che si apre con la pubblicazione dell'ordinanza di vendita, contenente la fissazione del tempo e del luogo dell'incanto, la determinazione del prezzo base e dell'ammontare della cauzione; nell'espropriazione immobiliare il giudice dell'esecuzione può, inoltre, disporre che si proceda alla vendita in più volte o in più lotti, secondo convenienza. Le offerte dei concorrenti sono presentate nel corso di una gara pubblica, attraverso la quale ha luogo l'individuazione dell'acquirente: infatti, trascorsi tre minuti dall'ultima offerta senza che ne segua una ulteriore in rialzo, il maggior offerente diviene aggiudicatario del bene espropriato. In caso di vendita infruttuosa, si procede, di norma, ad un nuovo incanto, eventualmente con la previsione di diverse condizioni di vendita, il ricorso a differenti forme di pubblicità o un ribasso del precedente prezzo base.

Conclusa la vendita (con o senza incanto) ed effettuato il versamento del prezzo, il giudice pronuncia il decreto di trasferimento della proprietà del bene a favore dell'aggiudicatario: a norma dell'art. 2919 c.c., "la vendita forzata trasferisce all'acquirente i diritti che sulla cosa spettavano a colui che ha subìto l'espropriazione, salvi gli effetti del possesso di buona fede". Contestualmente, viene disposta la cancellazione delle trascrizioni di tutti i gravami (ipoteche e pignoramenti) inerenti il bene immobile.

Le disposizioni legislative adottate in materia negli ultimi anni hanno riformato sotto diversi aspetti la normativa contenuta nel codice di procedura civile, introducendo, in particolare, l'obbligo di pubblicazione dell'avviso di vendita, dell'ordinanza del giudice e della relazione di stima, elaborata dal perito incaricato, su appositi siti internet almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell'incanto: tale misura è finalizzata ad ampliare la partecipazione alle aste giudiziarie oltre la consueta ristretta cerchia degli operatori professionali, facilitando notevolmente a tutti gli interessati l'acquisizione diretta di utili informazioni, tra cui la descrizione del bene, la presenza di gravami, il dettaglio dei dati catastali, la destinazione d'uso e l'eventuale stato occupazionale, il valore dell'immobile con l'indicazione del criterio di stima usato. In virtù di tali riforme, tese ad agevolare la rintracciabilità delle offerte in corso e la consultazione della relativa documentazione, gli interessati potranno, dunque, giovarsi di un notevole risparmio in termini di tempi, costi ed adempimenti, potendo, d'ora in avanti, partecipare alla gara pubblica senza avvalersi dell'assistenza di legali o altri professionisti, in modo da limitare l'entità delle spese sostenute, in caso di aggiudicazione, al prezzo dell'immobile e ai connessi oneri fiscali, con la possibilità di usufruire altresì di eventuali agevolazioni, quale quella prevista per l'acquisto della prima casa d'abitazione.

Nello stesso senso, le innovative disposizioni introdotte in tema di custodia del bene pignorato, accordando preferenza, nell'affidamento dell'incarico, ad un soggetto terzo diverso dal debitore, sono evidentemente volte a favorire una gestione più efficiente dell'immobile, oltreché a facilitarne la visione diretta da parte di eventuali interessati.